Benjamín Romano’s Torre Reforma is the most visible sign of the construction boom in Mexico City. An unconventional building that relies on load-bearing walls – and in this way adds a new facet to the face of the megacity.

It can easily be said that since Le Corbusier developed the “Maison Dom-ino” construction system in 1914, no other construction concept has had a comparable influence on our spatial-architectural thinking. With the implementation of this new construction system, Le Corbusier not only put an end to the wall as a traditional supporting element, but also freed architecture from a tight corset. In this way, the architectural space and the façade freed themselves from their almost symbiotic relationship with the supporting structure. The first concept of free floor plan design in modernism was born.

Even a century later, this system, based on pillars or pilotis and foundation slabs, has not lost its validity. If you take a look at the buildings on the outskirts of Mexico City and other metropolitan areas in Latin America, the influence of this construction method on the understanding of architecture becomes evident. However, despite the popularity of pillars and concrete slabs, another principle has been making a remarkable comeback in recent years – the load-bearing wall. In contemporary Mexico, the load-bearing wall can be found in various projects, such as those by Mauricio Rocha and Gabriela Carrillo, but also by Alberto Kalach. However, none of these architects apply it with the consistency that Benjamín Romano does with his office “LBR & A”.

Romano has dedicated a large part of his work to the study and realization of load-bearing structures in which the wall, rather than the pillar, plays the central role. The most recent and most important result of this work is the “Torre Reforma” in the center of Mexico City. It bears the name of the avenue on which it stands, the “Paseo de la Reforma”, which is probably the city’s most important axis for geographical and historical reasons.

Both from the outside and the inside, the Torre Reforma is one of the more unconventional high-rise towers of our time, and not just in Mexico City. Its uniqueness lies in the element that both characterizes its appearance and significantly supports the building: the two load-bearing concrete walls, each 246 meters high. The two walls, which form two of the three sides of the building, meet at the rear corner of the site, creating a supporting structure that faces the Paseo de la Reforma like an open book. The two monumental, 57-storey-high surfaces therefore not only form the façade of the building, but also support it. They also extend far beyond the nine basement storeys into the depths as foundations. This makes the building one of the rare projects in which the shell, supporting structure and foundations are made from one and the same element.

Designing with Tetris

The scale of the concrete walls and therefore the entire building is difficult to grasp with the naked eye. But you are still impressed. The sheer dimensions of the walls create an almost disconcerting monumentality, an effect that is further enhanced by the many openings in the surface. This perforation is aesthetically reminiscent of the legendary 1980s computer game “Tetris”. It was created using parametric design software, which allowed aspects such as earthquake coefficient and material resistance to be taken into account.

The perforation of windows not only marks the individual storeys, but also bundles units of four storeys each, which are organized like 14 individual small buildings within the tower. These windows also prevent the building from turning and collapsing in the event of earthquakes, storms or other forces of nature. The striking horizontal lines on the concrete façade are also striking. Their composition aims to create a uniform image of the concrete. The lines result from the almost ritualized process of daily monolithic concrete casting, each 70 centimetres high. This regularity enables the construction of a complete floor within a week – and resulted in the completion of the entire height of the tower within 57 weeks. In addition to speed and efficiency, this casting process reproduces changing material colors in the concrete and creates a striking surface.

Aesthetics of the zipper

The third façade side of the building faces the “Bosque de Chapultepec”, the largest city park in the western hemisphere. The façade design is based on a simple static function: the tension cables literally “stitch” the two load-bearing walls together and support the individual storeys, which are suspended from the two load-bearing walls. This aesthetic is reminiscent of a zipper.

The exterior surfaces of the Torre Reforma have an enormous appeal with their solid concrete walls, the dual function of the façade perforations, the construction principle of the load-bearing walls and the metallic structure of the tension cables. Its impact on the cityscape and the skyline of Mexico City is considerable, especially due to the central location of the tower and its interaction with its unequal high-rise neighbor, the “Torre Mayor”. Nevertheless, it is probably the interior of the building that exerts the greatest fascination.

Free interior design

The lack of a load-bearing system of pillars and slabs creates floors that can be designed completely freely. This is not atypical of Romano’s practice. If there is one thing that characterizes him, it is his preoccupation with flexibility and the maximum utilization of interior spaces. For the Torre Reforma, which mainly houses offices, this approach is fundamental, as it allows maximum economic use of the available space. To understand Romano’s architectural thinking, it helps to take a look at the key stages of his career. Little of his classical architectural studies in Mexico City can be seen in his buildings. His studies of prefabrication in construction in Israel and his 24-year collaboration with the engineer Heberto Castillo – an iconic figure both in building design and in national politics – are decisive for his work. It is above all Castillo’s spatial conception and his supporting structures that have a considerable influence on Romano’s architectural language. Castillo had set himself the task of freeing his projects from anything that added unnecessary weight or had little structural relevance.

This principle is applied in Romano’s spatial concepts and supporting structures – by making the wall the central element. In Romano’s practice, the wall is the only load-bearing element; it is both the dividing and the wrapping element. And it allows absolute freedom of interior space. In conclusion, one could even say that Romano, with clear reference to Castillo’s ideals, takes Le Corbusier’s free floor plan design to new dimensions with the Torre Reforma.

Within a hundred years, the role of the architectural element of the wall has changed from “obstructive” to “desirable”.

This text is taken from our special issue “Mexico – Between new bloom and new walls”.

Zirkuläre Bauleitplanung klingt vielleicht wie ein Buzzword für den nächsten Nachhaltigkeitsbericht – tatsächlich aber steht dahinter ein radikal neues Verständnis von Stadtentwicklung, das Flächen nicht mehr bloß verbraucht, sondern als dynamische Ressource in endlosen Kreisläufen denkt. Wer die Zukunft der Stadt gestalten will, kommt an einer Kreislaufwirtschaft im Flächennutzungsplan nicht vorbei – und das ist nicht halb so trocken, wie es sich anhört. Zeit, den linearen Planungstrott zu verlassen und Kreisläufe zu schließen!

• Einführung in das Konzept der zirkulären Bauleitplanung und dessen Bedeutung für nachhaltige Stadtentwicklung
• Analyse klassischer Flächennutzungsplanung und deren Grenzen im Hinblick auf Ressourcen- und Flächenverbrauch
• Vorstellung von Prinzipien der Kreislaufwirtschaft und deren Übertragung auf die Bauleitplanung
• Praxisbeispiele aus Deutschland, Österreich und der Schweiz für innovative Kreislaufansätze in der Planung
• Vertiefung der notwendigen Instrumente, Methoden und Werkzeuge für eine zirkuläre Flächennutzung
• Rechtliche, technische und kulturelle Herausforderungen bei der Umsetzung zirkulärer Bauleitplanung
• Chancen und Risiken: von Flächenrecycling bis Flächenkonkurrenz
• Neue Rollen für Planer, Verwaltungen und die Zivilgesellschaft im Kreislauf der Stadt
• Ausblick auf notwendige Governance-Strukturen und kooperative Akteursmodelle
• Fazit: Warum zirkuläre Bauleitplanung mehr ist als ein Trend – und wie sie zum Fundament resilienter Städte wird

Zirkuläre Bauleitplanung: Warum der Flächennutzungsplan Kreisläufe braucht

Wem bei Bauleitplanung spontan Paragrafen, Parzellen und langatmige Abwägungsprozesse in den Sinn kommen, der denkt noch linear. Denn das klassische Planungsverständnis – Flächen ausweisen, bebauen, versiegeln, fertig – hat ausgedient. Die planetaren Grenzen, die Versiegelungsquote, der Flächenfraß durch Gewerbegebiete und Neubauquartiere: All das zwingt Städte und Gemeinden, den Umgang mit Flächen radikal neu zu denken. Zirkuläre Bauleitplanung bedeutet, dass Flächen nicht mehr als einmalige Ressource betrachtet werden, sondern als Teil eines dynamischen Stoff- und Nutzungskreislaufs. Das Ziel: Flächenverbrauch minimieren, Flächenpotenziale maximieren – und dabei Klima, Biodiversität und soziale Bedürfnisse in Einklang bringen.

Warum ist das gerade jetzt so dringend? Die Flächennutzungsreserve schrumpft rapide – bis 2050 fordert Deutschland netto Null Flächenverbrauch. Gleichzeitig wächst der Druck auf urbane Räume durch Migration, wirtschaftliche Transformation und Klimaanpassung. Die lineare Logik des „immer mehr“ stößt an ihre Grenzen. Zirkuläres Denken bedeutet also nicht nur Recycling von Baumaterial, sondern vor allem das Wiederverwenden und Umnutzen von Flächen. Der Flächennutzungsplan wird zum Drehbuch für Kreisläufe: Wie können Gewerbebrachen zu Wohnquartieren werden? Wie lassen sich temporäre Nutzungen orchestrieren? Wie werden Flächen nach der Aufgabe wieder in Wert gesetzt?

Der Paradigmenwechsel erfordert mehr als ein paar neue Paragrafen im Baugesetzbuch. Er verlangt eine Planungs- und Verwaltungskultur, die Prozesse und Flächen als wandelbar, reversibel und mehrfach nutzbar versteht. Das stellt auch die Rolle der Planer auf den Kopf: Sie werden zu Kuratoren von Flächenströmen, zu Facilitatoren von Umnutzung und Revitalisierung. Wer dabei an klassische Instrumente wie den Bebauungsplan denkt, übersieht die Dynamik, die in zirkulärer Planung steckt – und die Notwendigkeit, neue Instrumente und Methoden zu entwickeln.

Natürlich ist das alles kein Selbstläufer. Zirkuläre Bauleitplanung ist komplex, weil sie bestehende Eigentums- und Nutzungsverhältnisse in Frage stellt, bestehende Strukturen aufbricht und neue Allianzen zwischen Verwaltung, Wirtschaft und Zivilgesellschaft erfordert. Sie verlangt nach einer Governance, die nicht auf Kontrolle, sondern auf Kooperation setzt. Und sie braucht Mut, tradierte Planungspfade zu verlassen – was in deutschen Kommunen bekanntlich keine Selbstverständlichkeit ist.

Dennoch: Wer Kreisläufe im Flächennutzungsplan denkt, hat die Chance, Städte widerstandsfähiger, sozial gerechter und ökologisch tragfähiger zu machen. Die zirkuläre Bauleitplanung ist kein Allheilmittel, aber sie ist die beste Antwort auf die Frage, wie Stadtentwicklung im 21. Jahrhundert gelingen kann – und wie der Flächennutzungsplan vom statischen Dokument zum lebendigen Steuerungsinstrument wird.

Vom linearen Verbrauch zum Kreislauf: Prinzipien und Werkzeuge der zirkulären Bauleitplanung

Um zirkuläre Bauleitplanung wirklich zu verstehen, lohnt ein Blick auf die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft, wie sie ursprünglich aus der Industrie kommen. Hier steht nicht das Wegwerfen, sondern das Wiedereinspeisen von Ressourcen im Mittelpunkt. Übertragen auf die Planung bedeutet das: Flächen dürfen nicht mehr verbraucht, sondern müssen immer wieder in Nutzungskreisläufe zurückgeführt werden. Das klingt nach einer Binsenweisheit, ist in der Realität aber eine echte Revolution – denn der traditionelle Flächennutzungsplan ist ein Kind der linearen Moderne.

Das erste Prinzip lautet Flächenrecycling. Gemeint ist damit die konsequente Reaktivierung von Brachflächen, Industriebrachen oder Leerständen. Hierfür müssen Planer nicht nur Inventare und Kataster führen, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schaffen, um Umnutzung attraktiv und praktikabel zu machen. Erfolgreiche Beispiele sind Brownfield-Developments in Zürich oder die Umnutzung der Siemensbahn in Berlin zu einem neuen urbanen Korridor. Flächenrecycling ist jedoch nicht nur eine Frage des Baurechts, sondern auch der Bodenpolitik und der Akteurskooperation.

Ein weiteres zentrales Prinzip ist die Mehrfachnutzung. Flächen werden nicht ausschließlich einer Funktion zugeordnet, sondern dienen mehreren Zwecken gleichzeitig oder nacheinander. Das erfordert flexible Planungsinstrumente, temporäre Nutzungsvereinbarungen und eine Offenheit für hybride Quartiere. Auch in der Schweiz und Österreich entstehen so neuartige Stadtbausteine, in denen Gewerbe, Wohnen, Grünflächen und soziale Infrastruktur in wechselnden Konfigurationen zusammenspielen.

Temporäre Nutzungen sind das dritte Werkzeug im Kreislauf. Sie ermöglichen eine flexible Zwischennutzung von Flächen, die langfristig einer anderen Bestimmung zugeführt werden sollen. Das kann von Urban Gardening über Pop-up-Parks bis hin zu kulturellen Zwischennutzungen reichen. Gerade in wachsenden Städten kann so die Flächenkonkurrenz entschärft und die Aufenthaltsqualität erhöht werden – bis eine endgültige Nutzung feststeht.

Schließlich spielen digitale Werkzeuge eine immer größere Rolle. Urbane Datenplattformen, Geoinformationssysteme und digitale Zwillinge ermöglichen es, Flächenpotenziale in Echtzeit zu erfassen, Nutzungsszenarien zu simulieren und Entscheidungsprozesse transparenter zu gestalten. Wer Kreisläufe im Flächennutzungsplan denkt, muss nicht nur mit Paragrafen, sondern auch mit Algorithmen und Datenmodellen umgehen können. Die Herausforderung besteht darin, diese Technologien so einzusetzen, dass sie den Planungsprozess beschleunigen, ohne Beteiligung und Transparenz zu opfern.

Praxisbeispiele: Kreislaufwirtschaft im Flächennutzungsplan – was geht, was bremst?

Die Theorie klingt überzeugend, aber wie sieht zirkuläre Bauleitplanung im Alltag aus? Ein Blick nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz zeigt: Es gibt inspirierende Vorreiter, aber auch hartnäckige Hürden. In München etwa wurde im Rahmen des Projekts „Stadtentwicklungsplan 2040“ ein umfassendes Flächenrecyclingkonzept entwickelt, das systematisch Brachflächen, untergenutzte Areale und Leerstände identifiziert und für neue Nutzungen erschließt. Dabei werden Eigentümer, Investoren und Anwohner frühzeitig eingebunden – nicht immer konfliktfrei, aber mit beachtlichem Erfolg.

In Zürich wiederum ist die Umnutzung von Industriebrachen zu gemischt genutzten Quartieren längst Alltag. Der Zürcher Richtplan setzt auf flexible Zonen, die eine Umnutzung erleichtern und Zwischennutzungen gezielt fördern. Die Stadt arbeitet dabei eng mit privaten Entwicklern und der Zivilgesellschaft zusammen. Ein Erfolgsfaktor: Die konsequente Nutzung digitaler Flächenkataster und partizipativer Tools, die den Planungsprozess nicht nur beschleunigen, sondern auch demokratisieren.

Wien geht mit seinem „Stadtentwicklungsplan STEP 2025“ noch einen Schritt weiter. Hier werden nicht nur Flächen, sondern auch Stoffströme im Kreislauf gedacht. Die Stadt setzt auf Kreislaufquartiere, in denen Baumaterialien recycelt, Energieflüsse optimiert und Grünflächen multifunktional genutzt werden. Der Flächennutzungsplan ist hier kein statisches Dokument, sondern ein Instrument, das sich kontinuierlich anpasst und erneuert.

Doch es gibt auch handfeste Bremsklötze. In vielen Kommunen fehlen die personellen und finanziellen Ressourcen, um Flächenkataster zu pflegen oder innovative Nutzungskonzepte zu entwickeln. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind oft zu starr, um temporäre Nutzungen oder flexible Zonen schnell umzusetzen. Und nicht selten steht eine konservative Planungskultur im Weg, die Sicherheit und Kontrolle höher gewichtet als Dynamik und Experiment.

Trotzdem wächst der Druck, neue Wege zu gehen. Die Einführung von Flächenzertifikaten, die Kommunen zum Flächensparen motivieren, oder die stärkere Förderung von Umnutzungsprojekten durch Bund und Länder zeigen, dass die Politik den Paradigmenwechsel erkannt hat. Entscheidend wird sein, die Vielzahl der Einzelinitiativen in eine kooperative, lernende Planungskultur zu überführen – und die Kreislaufidee im Flächennutzungsplan strukturell zu verankern.

Governance, Beteiligung und die neue Rolle der Planer: Wer steuert den Flächenkreislauf?

Zirkuläre Bauleitplanung ist kein Solo für die Verwaltung – sie lebt von Kooperation, Beteiligung und geteiltem Wissen. Das beginnt bei der Governance: Flächenkreisläufe lassen sich nur steuern, wenn verschiedene Akteure zusammenarbeiten. Kommunen, Eigentümer, Investoren, Nutzer und Zivilgesellschaft müssen an einen Tisch – und zwar nicht nur zur Anhörung, sondern als echte Co-Produzenten von Stadt. Das erfordert neue Formate der Beteiligung, agile Steuerungsstrukturen und vor allem eine klare Verteilung von Verantwortlichkeiten.

Die Planer selbst übernehmen dabei eine neue Rolle. Sie sind nicht mehr alleinige Hüter des Flächennutzungsplans, sondern Moderatoren komplexer Aushandlungsprozesse. Ihre Aufgabe ist es, Zielkonflikte zu erkennen, Nutzungskonkurrenzen zu moderieren und innovative Lösungen zu entwickeln. Das setzt umfassende Kommunikationskompetenz und die Bereitschaft voraus, tradierte Planungshierarchien zu hinterfragen.

Beteiligung ist mehr als ein Feigenblatt. Wer Kreisläufe denkt, muss die Nutzerperspektive von Anfang an integrieren. Nutzerwissen ist entscheidend, um Brachflächen sinnvoll zu reaktivieren, Zwischennutzungen zu organisieren oder multifunktionale Räume zu gestalten. Digitale Beteiligungsplattformen und partizipative Stadtmodelle bieten hier neue Möglichkeiten – vorausgesetzt, sie werden offen und zugänglich gestaltet.

Ein zentraler Knackpunkt bleibt die Frage der Datensouveränität. Wer erhebt, verwaltet und aktualisiert die Daten zu Flächenpotenzialen, Nutzungen und Stoffströmen? Wie werden diese Daten zugänglich gemacht, ohne Eigentumsrechte oder Datenschutz zu verletzen? Die Antwort liegt in offenen Datenstandards, kooperativen Datenplattformen und klaren Governance-Regeln, die Transparenz und Sicherheit garantieren.

Schließlich sind auch die politischen Rahmenbedingungen entscheidend. Zirkuläre Bauleitplanung braucht Unterstützung von Bund, Ländern und der EU – sowohl finanziell als auch regulativ. Förderprogramme, Flächenzertifikate, Steuererleichterungen für Umnutzungen oder flexible Bauvorschriften können wichtige Impulse setzen. Entscheidend ist, dass die Rahmenbedingungen Innovation und Kooperation fördern – und nicht mit Bürokratie und Paragrafenwust erschlagen.

Ausblick und Fazit: Zirkuläre Bauleitplanung als Fundament der Stadt der Zukunft

Die Zukunft der Stadt liegt im Kreislauf – das ist keine Utopie, sondern eine Notwendigkeit. Zirkuläre Bauleitplanung ist weit mehr als ein technischer Trend oder eine Reaktion auf politischen Druck. Sie ist ein radikaler Perspektivwechsel, der Flächen als dynamische Ressource und nicht als statisches Gut begreift. Wer den Flächennutzungsplan als Instrument für Kreisläufe versteht, legt das Fundament für resiliente, nachhaltige und lebenswerte Städte.

Die Herausforderungen sind beträchtlich: Von rechtlichen Hürden über kulturelle Widerstände bis hin zu technischen und finanziellen Engpässen. Doch die Chancen überwiegen. Flächenrecycling, Mehrfachnutzung, temporäre Nutzungen und digitale Tools eröffnen neue Wege, den Flächenverbrauch zu senken, die Stadt zu verdichten und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhöhen. Der Flächennutzungsplan wird zum flexiblen, lernenden Steuerungsinstrument – und die Planer zu kreativen Kuratoren des urbanen Kreislaufs.

Wichtig ist, die zirkuläre Bauleitplanung nicht als isoliertes Projekt, sondern als Teil einer umfassenden Transformation zu begreifen. Sie verlangt nach neuen Allianzen, kooperativen Governance-Modellen und einer offenen, partizipativen Planungskultur. Nur so lässt sich das volle Potenzial der Kreislaufwirtschaft für die Stadtentwicklung heben – und der Spagat zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Gerechtigkeit meistern.

Die Stadt von morgen ist nicht linear, sondern zirkulär. Sie ist nicht abgeschlossen, sondern offen für Wandel, Umnutzung und Innovation. Wer heute Kreisläufe im Flächennutzungsplan denkt, gestaltet nicht nur den Städtebau, sondern die urbane Gesellschaft von morgen. Zirkuläre Bauleitplanung ist damit kein Trend, sondern das neue Fundament für nachhaltige Urbanität – und sie ist eine Einladung an alle, die Zukunft der Stadt aktiv mitzugestalten.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Zirkuläre Bauleitplanung ist die Antwort auf die Herausforderungen der Gegenwart – und der Schlüssel zur Gestaltung resilienter, nachhaltiger und lebenswerter Städte. Es braucht Mut, Kreativität und Zusammenarbeit, um Flächenkreisläufe zu organisieren und zu steuern. Doch wer sich auf diesen Weg macht, wird die Stadt nicht nur effizienter, sondern auch gerechter und innovativer gestalten. Die Zukunft der Stadt liegt im Kreislauf – und sie beginnt genau jetzt.